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產品革命:疫情加速了哪些痛?

2020-12-21 08:18發布者: 焦作房信網

摘要: 年初一場疫情的爆發,令房企的產品實力再被提升上一個前所未有的高度。今年上半年,很長一段時期內,居家隔離、遠程辦公成為中國居民的新日常,“家”這個空間比以往更加緊密地與大眾發生聯系,這也讓住宅產品的優缺 ...
  年初一場疫情的爆發,令房企的產品實力再被提升上一個前所未有的高度。今年上半年,很長一段時期內,居家隔離、遠程辦公成為中國居民的新日常,“家”這個空間比以往更加緊密地與大眾發生聯系,這也讓住宅產品的優缺點與其亟待解決的新需求更加密集地在這段時間暴露。

  而在近年從拼規模逐漸回歸拼產品的開發商們,因為這場疫情也進一步加速了住宅產品的功能變革。因此,2020年的產品革命,就是一場為適應新階段社會變化引起的購房者需求變化而進行的先導性產品升級。

  疫情暴露哪些痛點?

  居家隔離期間,人們工作、生活方式發生巨大變化,導致此前生活中很多無關緊要的需求被激發,也令一些舊有住宅無法適應家庭成員新的需求。這些痛點主要體現在小區公共空間、家庭室內以及物業管理中。

  首先,從室外環境來看,盡管各地防控措施要求市民盡量減少外出,但在獨立小區內仍可進行室外活動,并且室外環境也可幫助排解心理緊張及郁悶情緒,而此時,諸多健身設備不完善或缺少綠化景觀的小區則讓業主難有一個舒適愜意的室外環境。

  同時,外出回家時,單元門、電梯按鈕等一切歸家動線上的公共設備又讓可通過觸摸傳播的新冠病毒多了一重危險。

  其次,從外部進入室內,按照專家建議應立即洗手并為在室外穿著的衣物消毒,但很多住宅尤其是剛需戶型因為面積較小都犧牲了獨立玄關這一功能區,因此很多業主不得不在樓道處噴灑酒精完成消毒,而缺少獨立玄關也成了這些住宅的一大痛點。

  與定期消毒類似,隔離期間專家也多次提醒居家生活要勤開窗通風,但對于采光不好、格局不通透甚至缺少陽臺的戶型,開窗通風變得尤其雞肋。

  此外,空間功能無法靈活變換、餐廚分割、單衛的傳統布局也極大影響了家庭成員長時間內共同學習、工作、生活的舒適性。在同一套住所內需要進行工作、休息、休閑、互動、做家務等多項安排,有限的面積又無法讓同一套戶型囊括進如此多的功能間,因此同一空間可實現功能的靈活轉變變得尤為重要。

  疫情把很多人“鎖”在了家里,也把每個人逼成了大廚,而這些大廚們說得最多的一句話估計還得是“廚房還是越大越好”。隨著烹飪料理的社交屬性站上C位,廚房不再是一個單一做飯的功能區,而更多地承擔著互動功能,但反觀之前的廚房,大多面積狹小,且與餐廳分隔,別說互動,往往連多一個人都站不下。

  再看使用頻率最高的衛生間,當全家人需要長時間呆在家中時,單個衛生間的使用沖突在所難免,而當某一家庭成員需要單獨隔離時,單衛的格局顯然無法滿足全家人的需求。

  家庭消殺工作依靠自身,小區公共空間的防護則需依靠物業管理人員,而部分物業公司人員工作不到位也讓小區內的業主人心惶惶,如門禁管理形同虛設,外部人員出入無阻礙等。

  住宅發生了哪些新變革?

  根據貝殼研究院作出的一項研究,在買房和換房時,與周邊配套、交通等條件相比,購房者更在意小區物業服務是否品質高效,研究人員認為“如果說非典觸發了第一次居住消費偏好變化,即通風透氣好的板樓成為好社區的重要標準,那么新冠或觸發第二次居住消費偏好變化,即‘好社區’從硬件設施的完備度轉向軟性的社區服務。”

  由此,一眾開發商也展開了社區“軟服務”的比拼。隔離期間,為應對業主采購不便等問題,有物業聯系批發機構,在小區內為業主提供蔬菜等生活物資;也有物業工作人員自發排查獨居老人等特殊家庭,定時上門照看、幫助。

  而相比軟性服務的提升,從項目初始階段進行規劃設計的升級則為住宅這一產品的變革提供了更有效的支撐。

  在小區門禁、單元門等公共設備上,刷臉入戶成為標配,業主人像可通過與事先錄入的數據匹配實現刷臉解鎖,并控制電梯匹配自家樓層,全程無接觸歸家。此外在園林的設計上,全齡互動也成為社區公共空間規劃的一大趨勢,既有適合兒童的游戲樂園,也有適合中青年年齡段的塑膠跑道,還有適合老年人的按摩等器械健身區,最大限度滿足全年齡層的健身互動。

  回到室內,獨立玄關與陽臺又成為必不可少的功能區,且玄關往往采用凈臟分區設計,甚至增加洗手臺、除臭鞋柜等設備,即使面積有限的剛需小戶型,也會規劃出換鞋、換衣服的過渡空間,避免將細菌帶入客廳。

  同時為了兼顧空間寬敞與功能靈活多變,不少小戶型還改變了此前客餐廚衛互不融合的布局,轉而以起居、餐廳、廚房一體的全開放式設計替代,融合多種功能,提高空間利用率,令業主在任何功能空間內都能享受寬敞通透的居住體驗。另一方面,客廳核心區的設計也逐漸從豎廳向橫廳轉變。盡管傳統的設計講究南北通透,但因為后疫情時期通風采光愈發重要,而短進深的橫廳采光面更大,通風更好,且能滿足餐廚空間的采光需求,增加整個居室的觀景面。

  除此之外,一部分開發商在設計戶型時也會預留出一個面積不大的房間作為多功能間,這類房間通常約在10平方米左右,業主可以在其中自主安排功能,并隨著不同階段的需求靈活變通,如把它當成工作間、自習室、親子游戲屋甚至健身房等。

  對于衛生間區域,雙衛成為越來越多戶型的首選,而對于那些無法放置兩個衛生間的小戶型,明衛窗戶、干濕分離的配置也是當下開發商的主流“套路”。

  而鑒于新冠病毒也會通過氣溶膠傳播,很多開發商在配備新風系統時也摒棄了全熱交換機的理念,轉而選擇單向直流新風系統,保證有毒氣溶膠不會通過系統管道流入其他業主家中。而更先進的被動房技術目前也已被部分開發商引入新建設的項目中,這項技術采用不同于普通鋼筋水泥的特殊建材,無需主動的采暖和空調系統,在環保低能耗的基礎上就可實現室內恒溫、恒濕、恒氧、恒凈的效果。

  如今在“房住不炒”常態化背景下,投資客陸續退出,住宅回歸居住屬性,樓市量價上行動能減弱,經歷前期的規模化競爭,當前的房企盈利更加依賴產品力提升,而未來誰將更有能力走得長遠,也將取決于誰先在這場產品革命中能更全方位地征服購房者。
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