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“三道紅線”效果顯現:融資增速明顯回落,股權融資大幅提升

2020-12-11 08:25發布者: 焦作房信網

摘要: 被認為是會改變房地產行業游戲規則的“三道紅線”新規已發布3月有余,新規帶來的影響初步顯現,最直接的結果是房企融資規模顯著減少,尤其信用債融資增速和銀行貸款增速均呈現下滑。
  被認為是會改變房地產行業游戲規則的“三道紅線”新規已發布3月有余,新規帶來的影響初步顯現,最直接的結果是房企融資規模顯著減少,尤其信用債融資增速和銀行貸款增速均呈現下滑。

  在降負債的壓力逼迫下,停滯良久的股權融資,隨著物業股上市熱潮出現增長趨勢,成為企業緩解負債壓力的方式之一。但對房企來說,最根本的解決方法還是通過提高經營利潤來切實達到降負債的目的。

  01

  融資增速顯著下降?融資成本11月加速上漲

  從多個機構數據看,房企債券融資增速明顯下降。

  根據貝殼研究院統計,2020年1-11月房企境內外債券融資累計約11291億元,累計同比微增0.8%,保持低位,累計增幅較2019年同期收窄17.4個百分點。2020年前11月融資規模占比2019年全年95.6%,預計2020年全年,房企債券融資規模持續增長,但增速明顯回落。


圖:2011至2020年1-11月房企債券融資規模

  克而瑞研究中心數據顯示,2020年1-11月房企累計發債7361.33億元,同比下降1.3%,其中境內發債3805.83億元,同比增長39.8%,境外發債3555.50億元,同比下降24.9%。

  不僅融資余額下降,融資成本和融資期限兩項指標也發生變化。貝殼研究院數據顯示,11月境內債券融資平均票面利率為4.89%,較上月增長0.13個百分點。境內融資成本自8月融資新規以來,一直保持上升趨勢,且在11月呈現加速上漲趨勢。11月境外債券融資平均票面利率8.04%,較上月大幅增長,回升至“8%”的水平。

  克而瑞研究中心數據顯示,11月單月房企融資成本6.65%,持續上漲,環比上升0.87個百分點,同比上升0.05個百分點;其中境內融資成本4.68%,環比下降0.12個百分點,主要得益于融資成本低的規模房企發行規模較大。境外融資成本8.32%,環比上升1.65個百分點,境外融資成本僅低于1月,主要是因為有較多融資成本較高的中小型房企積極進行境外發債。


圖:2018-2020年11月各月房企發債成本

  數據來源:企業公告、CRIC整理

  融資期限方面,11月境內外融資債券發行期限均有所下降。其中,境內債券融資發行平均期限為3.6年,較上月減少約0.1年;境外不確定因素導致短期債券占比走高,境外債券平均發行期限3.1年,較上月減少0.5年。

  實際上,自8月融資新規以來,房企已連續三個月發債規模不及到期債務規模。11月單月,房企境內外債券融資共發行規模折合人民幣約835億元,環比增長20.7%,同比減少21.4%。貝殼研究院分析認為,與上年11月的融資小高潮相比,今年發債規模未達預期,12月作為傳統的“融資小月”較難實現規模逆轉。

  除了債券,銀行信貸資金流向房地產領域的增速亦有所下滑。

  公開數據顯示,2020年三季度,國內主要金融機構新增房地產貸款合計44,200億元,同比下降15.16%。截至2020年9月末,國內主要金融機構房地產貸款余額488,300.00億元,同比增長12.80 %,增速較二季度末及一季度末均有所下滑;

  聯合資信認為,考慮到此前央行曾表示“要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的占比,實施信貸資源的增量優化和存量調整”,預計在“房住不炒”政策基調下,主要金融機構仍將壓降房地產貸款增速,控制貸款的行業集中度,嚴防信貸資源過度流向房地產板塊。

  02

  物業股上市熱度持續?股權融資加速

  面臨收緊的融資環境,房地產企業開始加大股權融資規模,以期通過提高權益來改善負債水平。

  融資新規之后,物業股赴港上市熱度持續,房企股權融資規模大幅提升。據同策研究院監測的房企融資報告顯示,11月,40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元,占比23.50%,環比大幅上漲331.2%。

  據中信建投地產盤點,11月,易居企業控股完成配售1.183億股,凈籌8.281億港元;三盛控股以7.02HKD/股的價格實現融資,增發0.4948億股,募資3.473496億港元;融創服務控股、祥生控股集團、上坤地產分別以6.9、6、5億股的首發數量實現IPO融資,融資金額分別為80.04、33.54、11.4億元,港股募集資金總額為140.96億元。

  2020年上市物企情況(和訊房產整理)

  當下,這一趨勢還在持續,12月9日,佳源服務和華潤萬象生活同一天上市,佳源服務此次全球發行發行1.5億股,發行價為每股3.86港元,募集資金總額約為5.79億港元。華潤萬象生活此次全球發行發行5.5億股,發行價為每股22.3港元,募集資金總額約為122.65億港元。此前,融信集團旗下的融信服務和建業旗下的代建企業中原建業已在11月遞交了上市申請。貝殼研究院預計,全年新增主板上市企業數量將超越2019年。


數據來源:瑞恩資本

  值得關注的是,不僅是上市公司數量,物業企業的上市速度也在加快。據瑞恩資本觀察,2020年上市的16家,除了1家(燁星集團)是二次遞交招股書外,其他的15家都是一次遞表便成功,今年下半年開始,從遞表到上市,恒大物業、華潤萬象生活、遠洋服務、融創服務,分別為64天、100天、101天、105天。

  對于股權融資規模增大的現象,知名地產人吳建斌對和訊房產表示,股權融資是房企降負債的路徑之一,比如做定增,努力擴大股本,把分母做大,負債率水平也可降下來。不過,他提到,在香港上市的房企有機會做股本金融資,而內地上市的房企就沒有這個有效途徑了。

  前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為,當下房企股權融資比較難,預計更大程度上還將依賴債權融資。他表示,資本市場對于房地產行業的熱情并不高漲,這一方面源于“三道紅線”帶出的系列效應,房企面臨的資金問題突出,另一方面,整個行業業績增速都在下降,估值較低,這在很大程度上使得上市房企股價表現一般。?

  不過,在中南建設(000961,股吧)董秘梁潔看來,“三道紅線”更多是針對有息負債,屬于債務投資,真正股權投資要承擔市場風險,國家還是支持,房住不炒最后的落腳點還是“平穩、健康、發展”。三道紅線”能使真正管理運營能力強,能持續提供好回報資產的企業,贏得更多真正的股權投資。

  03

  房企加強回款 銷售增速穩步提升

  以發債和貸款為主的融資渠道被迫收緊,房企需要擴大內源性現金流的比重,進而降低對外部融資的依賴,這使得房企對銷售回款的依賴加強。

  實際上,房地產行業的銷售增速一直在提高。統計局數據顯示,1—10月份,全國商品房銷售面積133294萬平方米,同比持平;商品房銷售額131665億元,增長5.8%,增速提高2.1個百分點。其中,住宅銷售額增長8.2%,辦公樓銷售額下降12.8%,商業營業用房銷售額下降15.8%。


數據來源:國家統計局

  主流房地產企業的銷售增速更是遠高于行業整體水平。克而瑞研究中心數據顯示,11月,TOP100房企實現銷售操盤金額12025.8億元,單月業績同比增長21.4%,環比小幅上升5.1%。億翰數據也顯示,11 月百強房企(公司可比口徑)單月銷售金額環比增長 0.6%,同比增長 22.7%,同比增速較10月提高4.8pct。

  整體看,房地產行業今年仍實現穩健增長。克而瑞研究中心數據顯示,2020年1-11月百強房企累計全口徑銷售金額同比增長10.3%,增幅較上月提升1.3個百分點。;另,中指院數據顯示 2020 年 1-11 月,TOP100房企銷售額均值為1128.2億元,銷售額增長率均值為12.0%。

  不過,房地產行業的增速放緩已是大勢所趨,日前,世茂集團發布公告稱2021年銷售額將比2020年增長超過10%以上,該數字相較于公司近年來的增速幾乎減半。開源證券認為,伴隨融資新規的實施,開發商新增有息負債規模將有上限,這意味著在周轉率不變的情況下,銷售規模的增長將有上限。

  根據中信建投地產測算,假設全行業受新規影響,2021年行業有息負債增速將落于3.4%-6.1%區間(2020H1為+5.2%),影響有限,此有息負債增速可支撐全行業銷售金額2.6%-7.2%的增長。但結構上看,未來行業格局基本已經確定,彎道超車的時代已經結束。

  房地產行業依靠杠桿實現規模增長的時代結束了,未來行業將進入依靠自身經營能力實現增長的階段,疊加房地產行業整體增速放緩的趨勢,行業競爭無疑會進一步加速。

  不過,這也許是好事。在土地和金融紅利時代,行業的容錯率較高,房價上漲掩蓋了投資決策、產品質量、運營效率等問題,但進入管理紅利時代,對企業要求更高,企業之間的能力差異會顯而易見,在優勝劣汰的競爭法則下,房地產行業會出現更多好房子,甚至會出現一些真正優秀的企業。
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